10 différentes pratiques en agences immobilières aux Etats-Unis

Laurence Colozzi, agent immobilier licenciée de l’Etat de Floride expose les différentes pratiques du système immobilier aux Etats-Unis. Elle dispose aujourd’hui de sa propre vitrine www.agencemiami.com et elle travaille de façon indépendante avec des clients essentiellement francophones européens. Son agence propose un service d’accompagnement global répondant à tous les objectifs d’investissements immobiliers.

1. Formations et diplômes requis en Floride

Pour exercer en Floride, les écoles américaines offrent une grande flexibilité en s’adaptant aux emplois du temps de chaque candidat. La formation de 63 heures de cours peut être organisée sur une semaine ou étalée sur plusieurs semaines. Une fois l’examen validé, nous pouvons passer la licence d’état . Une fois la licence en poche, les deux premières années il faut être rattaché à une agence avant de pouvoir exercer de façon indépendante. Au bout de deux ans, on peut passer une licence de Broker pour ouvrir sa propre agence.

2. Diffusion des annonces immobilières sur une base de données commune

Tous les agents travaillent sur une base de données commune dans chaque Etat. C’est ce que l’on
appelle le MLS (MULTIPLE LISTING SYSTEM). Une association d’agents immobiliers, à laquelle chaque agent souscrit obligatoirement. On y retrouve toutes les annonces immobilières de chaque agence. Tout le monde y a accès. Ce système est facilement intégré sur les sites internet des agences ou agents, et propose un accès direct pour nos clients : https://agencemiami.com/acheter_appartement_maison_miami.php .

Avec Adapt immo, diffusez vos biens automatiquement sur des portails immobiliers nationaux, spécialisés et étrangers.

3. 2 agents immobiliers pour une transaction immobilière

« Aux Etats Unis, il y a un agent représentant l’acquéreur et un agent représentant le vendeur. »

« Nous représentons l’acheteur de façon exclusive, tout en lui proposant une offre sans limite. »

En France, il y a un seul intermédiaire entre les acquéreurs et les vendeurs. C’est souvent l’agent immobilier du vendeur qui est en contact avec l’acquéreur. Aux Etats Unis, il y a un agent représentant l’acquéreur et un agent représentant le vendeur. Il n’y a pas de conflit d’intérêt. Les cas de figure ou l’agent représente les deux existe mais c’est plus rare. Les commissions sont partagées à part égale entre les deux agents (Pour une vente, les commissions sont en principe de 6%, donc 3% et 3% pour chaque agent. Pour une location, c’est 10% des loyers annuels, soit 5% et 5%).

Les agents immobiliers travaillent aussi bien :

– sur les achats (gérer les demandes d’achat des clients potentiels)
– sur les ventes ou les locations,
– sur les locaux ou affaires commerciales.

En fonction de la demande du client, nous pouvons nous adapter car nous avons accès à toutes les offres, sans exclusivité. Par exemple, si un client est intéressé par un immeuble en particulier appartenant à une autre agence, nous sommes en mesure de contacter chaque agent représentant les vendeurs et de visiter tous les biens à la vente dans le même immeuble.

4• Délais de vente

Etant donné qu’il y a une visibilité des biens plus importante et directe, si les conditions des prix du marché sont respectées et si le bien est de type classique, les délais de vente sont plus réduits.
Le processus de vente en lui-même est de l’ordre d’un mois pour un achat cash et de 45 jours pour un achat avec emprunt bancaire.

5• Un délai de rétractation plus long

Le délai de rétractation classique est de 15 jours, en France il est de 10 jours. Il va de pair avec le délai d’inspection de la propriété. L’acheteur peut se rétracter sans raison pendant cette période d’inspection. Ce délai peut être modifié sur le contrat, plus court ou plus long selon les négociations.

6• Evaluation du bien par l’acquéreur et un spécialiste pendant le délai de rétraction

Nous mandatons une entreprise agréée pour réaliser une inspection de la propriété sur différents plans : électricité, plomberie, système de climatisation, électroménager, systèmes d’ouverture et fermeture. En fonction de ce rapport d’inspection, nous entrons en phase de négociation et il y a plusieurs possibilités :
– l’acheteur peut se retirer de la vente,
– demander au vendeur d’effectuer les réparations ou certaines réparations avant signature,
– demander un crédit pour effectuer les réparations.

7• Le marché locatif soutient les propriétaires

Le marché locatif est clairement un marché qui soutient les propriétaires. Un locataire paie d’avance le premier mois de loyer, le dernier et un mois de caution. L’agence immobilière se charge de vérifier le profil et la solvabilité du locataire potentiel. Plusieurs phases de négociation existent, si le locataire venait à ne plus payer:
– phase de négociation (ou l’on règle la situation la plupart du temps),
– envoi d’un préavis de 3 jours, avec obligation de payer dans les trois jours,
– si aucun loyer n’est perçu dans les 3 jours, une procédure d’expulsion est mise en place. Un mois après, le locataire n’est plus dans les lieux, légalement. Aucune période hivernale n’est à respecter en Floride.

8• Charges payées par les propriétaires

Les charges de maintenance mensuelles de l’immeuble sont payées par le propriétaire.
Elles comprennent l’eau et la gestion de l’immeuble. Les frais d’agences sont également à leur charge.

9• Frais d’achat

Il n’y a pas de notaire à proprement dit. Les transactions sont réalisées par des avocats spécialisés en droit immobilier.
– pas de frais d’agence (payés par le vendeur)
– frais notariés : 1.5 % du prix d’achat
– frais d’inspection : $250 environ (pour un petit appartement)
– Frais d’inscription auprès du syndic de copropriété : $150 à payer une fois.

10• Prêts bancaires ? Quelles différences ?

Un étranger (français) peut emprunter plus facilement aujourd’hui aux USA (en 45 jours). Notre agence propose ce service, en plus de services immobiliers classiques. Il existe également une seule taxe de propriété, acquittable par le propriétaire. Elle est équivalente à 2% de la valeur du bien